零售商业地产投资完全指南：物业类型、租约与电商影响

Grocery-anchored 邻里中心 80,000 SF，NOI $640K，要价 $9.6M → cap 6.7%。Unanchored strip 10 单元 cap 7.5%–9%，但 anchor 流失可导致 occupancy 从 92%→70%。

单租户 NNN Walgreens：15 年租约，NOI $180K，cap 5.5%–6%——credit 高但 upside 有限。Power center big-box cap 6%–7.5%，dark anchor 条款是关键 DD 项。

NNN 租户 base rent $25/sf + 承担 tax/insurance/CAM。Strip modified gross：base $18/sf + CAM $4/sf。Percentage rent：breakpoint $400/sf sales，超额 5%——tenant sales $500/sf → 额外 rent $5/sf。

关键指标：NOI cap 5%–8%；sales psf vs market；lease expiration schedule。CAM 漏收 5%–10% 会 silently erode NOI。

Experiential tenant mix（餐饮 15%–25% SF、medical、fitness）的 center occupancy 比 apparel-heavy 高 8%–12%。High-traffic corner（25K+ ADT）retail outparcel cap 6%–7%。

Commodity retail（apparel、electronics）sales psf 可能 5 yr -20%–40%。Value-add：backfill vacant with service tenants；outparcel development $150K–$300K pad cost。

Stabilized NNN：CMBS 65%–75% LTV，DSCR ≥1.25，non-recourse。Bank portfolio loan 关系驱动，可 negotiate prepayment。

Insurance：property + GL + umbrella；former dry cleaner/gas station → pollution liability $1M+。Anchor dark 期间 vacancy loss insurance 通常不覆盖。

零售商业地产投资费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。