写字楼投资完全指南：物业等级、租约与后疫情趋势

收购 50,000 SF Class B 郊区写字楼，要价 $6.5M（$130/sf），NOI $455K → going-in cap 7.0%。同区 Class A 租金 $35/sf vs B $22/sf，但 A cap 仅 5.5%–6%。

Class C value-add：收购 $90/sf，翻新 $40/sf，reposition 后租金 $14→$20/sf，NOI 提升 40%+——须预算 TI $30–$80/sf 和 12–18 月 lease-up。

Full-service gross：租户付 $32/sf 全包，房东 OpEx $12/sf → 净收 $20/sf。Modified gross 可能 tenant 承担 utilities above base year。

新租 TI $50/sf + LC 4%–6%——10 年 10,000 SF 租约，TI+LC 一次性约 $560K+，须计入 rollover reserve。

CBD Class B 空置 18%–25% vs A 10%–14%。100,000 SF 楼 tenants 挂 15,000 SF sublease 时，direct vacancy 10% 实际竞争供给更高。

Suburban amenity A：租金 $28–$35/sf，occupancy 88%–92%，cap 6%–6.5%。Office-to-residential：收购 $80/sf，改造 $150–$250/sf，须 zoning + 结构可行。

Bridge 70% LTV on $5M asset：equity $1.5M + capex $800K。Stabilized NOI $280K→$380K，cap 7%→6.25% → 价值 $6.1M。

CMBS takeout 65% LTV，DSCR ≥1.25：NOI $380K / 1.25 = max debt service $304K/yr。

写字楼投资费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。