商业地产基础：类型、租约、估值指标与融资

商业地产按收入能力估值，不是按隔壁房子卖了多少钱：

• 🏢 Office：A/B/C 级，长租，空置风险看 tenant credit
• 🛒 Retail：可能有 Percentage Rent（按销售额抽成）
• 📦 Industrial：物流仓储，大空间长租
• 🏘️ Multifamily 5+：按商业贷款，看 NOI

租约：Gross（房东付运营费）vs NNN（租户付税保维修，房东收净租）——NNN 管理负担低但 tenant 质量是关键。

例：12 单元公寓，年租 $96K，运营费 $36K → NOI = $60K。要价 $1.2M → Cap Rate = 5%。

若贷款 70%、6%、30 年，年本息约 $60,432 → DSCR = $60K ÷ $60,432 ≈ 0.99——低于 1.0，多数贷款方不接受。

• 📊 Cap Rate 越高，通常风险越高（偏远、tenant 差）
• 🏦 DSCR ≥1.25 是常见门槛——留缓冲应对空置

融资选项：

• 🏦 Commercial Mortgage：5–25 年，首付 25–40%，利率高于住宅
• 🏛️ SBA 504：买土地/建筑，长期固定利率，首付可 10%
• 🌉 Bridge：短期高利率，适合增值改造
• 📈 CMBS：大额贷款，打包成证券

保险：Commercial Property Insurance 覆盖建筑、责任、租金损失——NNN 租约下 landlord 仍通常须维持 master policy。

商业地产费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。