商业租约租户指南：租约类型、关键条款与谈判

商业租约无标准表格—— every term 可谈判：

• 🏢 Gross：房东付税、保险、维护——租户付固定 base rent
• ⚖️ Modified Gross：base year 设定，租户付超过 base year 的运营成本增加
• 📋 NNN：base rent + 房产税 + 保险 + CAM——零售常见
• 🏗️ Absolute NNN：租户承担全部，含屋顶/结构——房东责任极少

💡 LOI 先于正式租约——约定租金、租期、TI、免租期等主要条款。

必查条款：

• 💵 Base Rent：通常 $/sf/年
• 🔧 CAM：NNN 中按比例分摊——索要历史数据
• 📈 Escalation：固定/CPI/percentage rent
• 🏗️ TI allowance：金额、用途、超支谁付
• ✍️ Personal Guarantee：可谈判限额、burn-off、good guy guarantee
• 🔄 Assignment/Sublet：转租权 + co-tenancy + exclusivity

Buildout：谁付、时间表、许可——TI allowance 不足时超支通常租户承担。确认 permit 和验收标准。

保险要求（房东通常要求）：

• 🛡️ CGL：商业综合责任险
• 🏠 Property：租户自有财产和 improvements
• 💼 Business Income：营业中断
• 📋 Landlord as Additional Insured

💡 一切可谈——务必律师审阅后再签。

五大常见错误：

• ❌ 不读全租约：仅看租金，忽略 CAM、递增、责任、终止条款
• ❌ 低估 CAM：NNN 中 CAM 可能显著增加实际成本——索要历史、谈判 cap
• ❌ 个人担保风险：无限制 PG 暴露个人资产——争取限额/burn-off/good guy
• ❌ 未预算 buildout 超支：TI 不足时自付——预留 contingency
• ❌ 忽略 HVAC：商用 HVAC 维修昂贵——明确维护责任

⚠️ 商业租约涉及长期承诺——务必律师审阅。

商业租约租户费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。