商业地产融资指南：贷款类型、核贷标准与交割流程

CRE 贷款菜单：

• 🏦 Bank：关系驱动，条款可谈，追索常见
• 📈 CMBS：非追索、固定利率，提前还款限制多
• 🏛️ SBA 504/7a：小企业主，504 首付可 10%
• 🌉 Bridge/Hard Money：短期增值改造
• 🏘️ HUD/FHA Multifamily：低利率长期，审批严

核心：看 NOI 不看 W-2——DSCR 是贷款方第一指标。

核贷四指标：

• 📊 DSCR = NOI ÷ 年本息 — 通常 ≥1.25
• 🏠 LTV = 贷款 ÷ 价值 — 通常 65–75%
• 💵 Debt Yield = NOI ÷ 贷款 — 不受利率影响
• 👤 Global CF：个人/企业其他收入与债务

Recourse vs Non-Recourse：非追索下违约只 lose 物业；银行贷可能有 carve-out（欺诈、环境仍追个人）。

提前还款：

• 🔒 Defeasance：用国债替代现金流——无罚金但成本高
• 📉 Yield Maintenance：补 lender 利息损失
• 📅 Step-Down：lockout 后罚金逐年递减

贷款方常见要求：

• 🌿 Phase I Environmental（$2K–$5K）
• 📐 ALTA Survey
• 🏗️ Property Condition Report (PCR)
• 📊 MAI Appraisal
• 📋 Rent roll / T-12 审计

Phase I 发现 REC → Phase II → 可能影响贷款或价格。

交割流程：

1. LOI / Term Sheet 锁定主要条款
2. 正式申请 + 核贷
3. Commitment Letter（列 conditions）
4. 完成 DD（环境、测量、评估等）
5. 签署 loan documents
6. Funding + 产权过户

周期：45–90 天常见；复杂交易更长。过桥/硬钱可 2–4 周。

商业地产融资费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。