USDA 贷款深度指南：类型、资格、福利与 Streamline 再融资

USDA 不是「农场贷款」——很多郊区、小镇地址都符合。两步自查：

1. 📍 在 USDA Property Eligibility Map 输入地址——「Eligible」才可做
2. 💵 算家庭总收入是否 ≤ 当地 AMI 的 115%（所有成年成员收入都算）

两种类型：

• Guaranteed（最常见）：通过认可 lender 申请，0% 首付，信用通常 640+
• Direct：极低收入家庭直接向 USDA 申请，等待可能更长

💡 仅限自住房，不能买投资出租房。DTI 常见上限约 41%。

0 首付是 USDA 最大卖点，但别忘了算担保费（类似 FHA 的 MIP）：

• USDA：1% upfront + 0.35%/年
• FHA：1.75% upfront + 0.55%/年

例：$300,000 贷款，USDA 年担保费约 $1,050 vs FHA MIP 约 $1,650——10 年差几千美元。

Closing costs：若评估价 ≥ 合同价+closing，部分费用可 roll 进贷款（ lender 政策不同）。仍须预留 earnest money 和 moving 现金。

USDA vs FHA 怎么选？ 地址在 USDA 区且收入 OK → USDA；城市房或超 income cap → FHA。

购房流程（Guaranteed）：

1. 查地址 + 收入资格
2. 找 USDA-approved lender 做 pre-approval
3. 下 offer → 贷款 underwriting
4. 等 USDA 担保批准（这步常多 1–2 周）
5. Closing

合同 closing date 建议留 45–60 天，别按 30 天 rush。

已有 USDA 贷款想降利率？ → USDA Streamline Refinance：流程简化，可能免新评估，适合按时还款的 borrower。

USDA 贷款费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。