房贷类型对比：Conventional、FHA、VA、USDA、Jumbo

Conventional 是最常见的房贷类型——不是政府直接放贷，而是银行按 Fannie Mae / Freddie Mac 规则（或自持 portfolio）给你贷款。

首付与 PMI：

• 💰 首付可低至 3%（HomeReady/Home Possible 等 program），常见 5–20%
• 🛡️ 首付 < 20% → 须付 PMI（私人房贷保险），月供可能多 $100–$300+（视贷款额）
• ✅ PMI 可在 LTV 降至 78% 时自动取消，或主动申请取消（通常 80%）

DTI 是什么？ 后端 DTI = 所有月债 ÷ 月收入。Conventional 常见上限 43–45%，信用好、储备足可放宽至 50%。

Closing costs 能砍价吗？ Origination、title、部分第三方费可 shop 或谈判；比较至少 2–3 家 lender 的 Loan Estimate APR，不只看利率数字。

💡 信用 740+、首付 20% 的 borrower 通常拿到最优 Conventional 利率；首购 5% 首付 + PMI 也常见，关键是算总成本（含 PMI 年限）。

FHA 适合首付少、信用分一般的首购者——政府担保让银行更愿意放贷，但保险和房产标准要算清楚。

首付与信用：

• 信用 580+ → 最低 3.5% 首付
• 信用 500–579 → 须 10% 首付（部分 lender overlay 更高）
• 有 FHA 贷款 county 上限（2026 低限约 $524,225，高成本区更高）

MIP 能省多少钱？ FHA 必付 MIP：upfront 1.75%（通常 roll 进贷款）+ 年费约 0.45–0.55%。与 Conventional PMI 不同，多数 FHA 贷款 MIP 须付满 11 年或终身——长期持有可能比 Conventional+PMI 更贵。

房子要求：须满足 FHA Minimum Property Standards（安全、卫生、结构 OK）。老房或 fixer-upper 可能需卖家修或考虑 FHA 203(k)。

💡 比价时把 MIP 算进 APR 和 10 年总成本，别只看 3.5% 首付的吸引力。

VA 贷款（退伍军人/现役/符合条件遗属）：

• 🎖️ 0% 首付，无 PMI
• 须 COE（资格证明）+ 房产符合 VA MPR
• 一次性 Funding Fee（残疾 10%+ 常可豁免，可 roll 进贷款）

USDA 贷款（农村/郊区——很多小镇和城郊符合）：

• 🏡 0% 首付，担保费低于 FHA MIP
• 收入须 ≤ 地区中位收入 115%；须查 USDA Eligibility Map
• 审批可能比 Conventional 慢（多一道 USDA 担保环节）

💡 退伍军人优先 VA；非军人但地址在 USDA 合格区且收入 OK → 看 USDA。两者都仅限自住房。

Jumbo = 贷款额超过 Fannie/Freddie Conforming 上限，银行自担风险（或卖给 private investors），所以门槛更高。

典型要求：

• 信用 700+（优质定价常 740+）
• 首付 10–20%（部分 high-balance 或 ARM 可更低，视 lender）
• 储备 6–24 个月 PITI（liquid assets 证明）
• DTI 通常比 Conforming 更严

怎么选贷款类型？

• 退伍军人 → 优先 VA（full entitlement 无 county cap）
• 农村/郊区 + 收入符合 → USDA
• 首购、信用一般、首付少 → FHA
• 信用好、20% 首付 → Conventional
• 超 Conforming 额度 → Jumbo

💡 Jumbo 利率有时仅略高于 Conforming，但 closing 和 reserve 要求更严——向 2–3 家 jumbo specialist 拿 LE 比价。

房贷类型对比费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。