PMI 指南：私人房贷保险详解

PMI 是保护银行的保险——如果你还不上贷款，PMI 赔给 lender，不是赔给你。你付保费，但受益方是银行。

• 什么时候要付？Conventional 贷款首付低于 20%（LTV 超过 80%）
• 怎么付？通常分摊到月供里
• 和 FHA 的 MIP 不同：FHA 的叫 MIP，取消规则更难

💡 PMI 不是永久的——净值达到一定程度后可以取消（见下文）。

PMI 取消两条路

• 主动申请：LTV 降到 80% 时书面申请（可基于还款或房产增值后的新评估）
• 自动取消：按原始还款计划 LTV 自然降到 78% 时，lender 必须自动取消

PMI vs MIP

• PMI（Conventional）：可以取消
• MIP（FHA）：2013 年后多数需付满 11 年或更久，提前取消较难

房产升值可能让你提前达到 80% LTV——可申请新评估，但可能需自付评估费，且 lender 是否接受因贷款条款而异。

避免 PMI 的常见方式

• 20% 首付：最直接
• Piggyback（80/10/10 等）：第一房贷 80% + 第二房贷 + 首付，第二房贷利率通常更高
• VA 贷款：符合条件可 0 首付且无 PMI
• USDA 贷款：农村地区 0 首付，无 PMI 但有 Guarantee Fee

LPMI 是什么？

Lender 代付 PMI，但你的利率会略高。月供里看不到 PMI 项，但通常无法像 Borrower-Paid PMI 那样在 80% LTV 时取消——需 Refinance 才能去掉。是否划算要算总成本。

PMI费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。