卖方融资完全指南：类型、条款、风险与税务

四种结构对比（买家视角）：

• Purchase Money Mortgage（推荐）：Closing 时你拿 title，签 Note + Deed of Trust 给 seller——产权清晰，可 title insure
• Contract for Deed：Seller 保留 title 直到付清——部分州 buyer 保护弱，seller 破产/foreclosure 时你 lose equity
• Lease-Option：租 + 购买权——option fee 通常 $3K–$10K non-refundable
• Wrap-around：Seller 原贷款不还清——Due-on-Sale 风险极高，avoid unless attorney approved

典型 terms：Down 10%–30%、Rate 6%–10%（高于 market ~1%–2%）、Balloon 3–7 年。Buyer 须在 balloon 前 plan refi 或 sell。

谈判框架（$400K 售价示例）：

• Down：$80K（20%）
• Seller note：$320K at 7%（market 6% + 1% risk premium）
• Amortize over 30 yr → ~$2,129/mo
• Balloon at year 5 → remaining balance ~$298K due

Buyer 必做：Balloon 前 12 个月开始 conventional refi pre-approval。Dodd-Frank 要求 seller verify your income/assets——准备 W-2、bank statements。Attorney draft Note + Deed of Trust + record lien at county。

Buyer balloon 场景：Year 5 balloon $298K due——若 refi denied（credit drop、property value decline），must sell or lose property via seller foreclosure。

Prevention：Balloon 前 12 个月 start refi；maintain credit 680+；keep property maintained for appraisal。

Seller 税务：$400K sale，$100K gain，20% down → Year 1 recognize gain proportional to down payment received (~$20K of $100K gain)。Remaining gain recognized as payments received。Buyer default + foreclosure may require gain recapture——consult CPA。

卖方融资费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。