房产投资税务指南

策略决定税表：

• 🏠 Rental：Schedule E，passive income，可折旧
• 🔨 Flip：Schedule C 或 ordinary income，holding <1 yr 无 long-term cap gains
• 📋 Wholesale assignment：ordinary income，非 capital gain
• 📈 REIT：1099-DIV，无 direct depreciation

💡 Flip 频繁可能被 IRS 认定为 dealer——丧失 §1231 和 1031 资格。

折旧是 rental 最大 paper deduction：

• 📉 Straight-line：27.5 yr 住宅，39 yr 商业——土地不可折旧
• ⚡ Cost segregation：5/7/15 yr 成分加速——适合 value-add
• 💰 Recapture：卖时 previously depreciated amount 按 25% 或 ordinary rate

1031 核心规则（截至 2026 年，以 IRS 现行规则为准）：

• ⏰ 45 days identify replacement（最多 3 个或 200% rule）
• ⏰ 180 days close replacement
• 🏦 QI：proceeds 须托管——touch proceeds = taxable
• 🏠 Like-kind：real property for real property（post-TCJA）

💡 Boot（现金或 debt relief） taxable——equal or greater debt on replacement。

Long-term（>1 yr）：0/15/20% federal + NIIT 3.8% if high income。

Short-term：按 ordinary income bracket——flip 常见。

Installment sale：seller financing 时可按收款比例 recognize gain——改善 cash flow 但 credit risk。

Passive activity rules 常让新手 landlord 困惑：

• ⚖️ Rental 默认 passive——loss 可能只能 carry forward
• 💵 $25K exception：AGI <$100K 可 deduct up to $25K passive loss（phase out to $150K）
• 👷 Material participation：500 hr 等测试——flip 者适用
• 🏢 REPS：750+ hr + >50% working time in RE——unlock rental losses

结构选择：

• 📋 个人 Schedule E：简单，pass-through
• 🏢 LLC：liability 隔离，默认 pass-through
• 📊 S-Corp：W-2 + distribution 可能减 SE tax——须 reasonable salary
• 🤝 Partnership/LLC multi-member：K-1，灵活 waterfall

💡 选结构前先问 CPA——state tax 和 liability 因州而异。