房产投资会计簿记指南

清晰账本 = 少被 IRS 找麻烦。核心分类：

• 💵 收入：rent、停车、late fee、laundry
• 📉 支出：interest、tax、insurance、repairs、management
• 🏗️ Cap ex vs repair：换屋顶 = 折旧；修水管 = 当年 deduct

💡 Safe Harbor：单件 ≤$2,500（有 AFS 时 $5,000）可当年费用化——保留 receipt + purpose。

现金制：收到 rent 才计收入——小 landlord 最常见，简单直观。

权责制： earned 时计收入——大组合或 C-Corp 可能适用。

💡 选一种并保持一致——tax return 与 books 必须 match。

选型建议：

• 🏠 1–5 户：Stessa 免费版 + bank link 够用
• 📊 多物业/LLC：QuickBooks Online 分 property class
• 🏢 自管+PM 功能：Buildium/AppFolio

💡 每笔 expense 当天 categorize——年底 rush 是 misclassification 温床。

月度：bank reconcile、categorize transactions、update rent roll、track deposits、log repairs。

季度：1099-NEC（付 contractor >$600）、estimated tax（如适用）、review P&L。

💡 1 月 31 日前发 1099——missing 1099 是 common audit trigger。

报税 checklist：

• 📋 Schedule E：rental income/expense per property
• 📉 Depreciation：27.5 yr residential; land not depreciable
• 🔄 1031：45-day identify / 180-day close——QI mandatory
• ⚖️ Passive rules：losses may be limited unless material participation

💡 复杂情况（K-1、cost seg、REPS）请 CPA——本页非税务建议。

房产投资会计簿记费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。