破产与房产完全指南：Chapter 7/13/11

Chapter 7（清算）：

• 受托人出售非豁免房产偿债
• Homestead 豁免保护 equity——TX/FL 无限；部分州 $25K–$75K
• Equity 超豁免 → 出售，你拿豁免额；underwater → 受托人通常放弃

Chapter 13（重组）：保留房产，3–5 年 plan 补足 arrears；水下时可 strip 次级 lien（自住房第一按揭不可改）。

例：$350K 房、$320K 按揭、$75K homestead → equity $30K 全豁免，Ch.7 可保留。

投资房：无 homestead 保护——Ch.7 受托人可出售；Ch.13 可 cure 保留。

Section 363 购买（从破产 estate 买资产）：

• 法院批准，free and clear of liens
• 可能低于市价，但 as-is、无 standard disclosure
• 须自行 title search、property inspection

Automatic Stay：申请破产后立即停止法拍、驱逐、诉讼——但 stay 可能被 motion for relief 解除。

信用记录：Ch.7 保留 10 年；Ch.13 保留 7 年。

破产后购房等待期（Ch.7 discharge 后，以 lender overlay 为准）：

• FHA：2 年
• Conventional：4 年
• VA：2 年

Reaffirmation：Ch.7 中选择继续还按揭保留房——但债务不解除，违约仍法拍 + deficiency 风险。

Chapter 11 适用于商业地产和投资组合重组：

• 📉 Cramdown：法院可修改贷款条款——降利率、延长期限、减本金（非自住房第一按揭）
• 🏢 适用：投资房、commercial property、multi-property portfolio
• ⏱️ 成本：律师费 $50K–$200K+；timeline 6–24 个月——适合大额资产

小业主/单套投资房通常 Ch.13 更经济——Ch.11 适合 complex CRE holdings。

破产与房产费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。