宅地豁免指南：房产税减免与债权人保护

宅地豁免（Homestead Exemption）是对主要居所的两类法律保护：

1. 房产税豁免——降低应税评估值，减少 property tax。各州差异巨大：

• 德州：约 $100,000 学校税减免
• 佛州：约 $50,000（首 $50K 评估值免税）
• 加州：约 $7,000（Prop 13 homeowner exemption）

2. 债权人保护——破产或某些追偿时保护自住房净值。佛州、德州：无限额；多数州 $10K–$600K 不等。

⚠️ 数字以本州/县 assessor 当年公告为准——重大决策请咨询 attorney/CPA。

如何申请：向县 assessor / 税务办公室提交申请。各州/县截止日不同（常见 1/1 或 4/1）。新购房者须及时申请或更新。

资格要求：

• 须为主要居所（Primary Residence）——实际居住
• 老年人、退伍军人、残障人士可能有额外豁免（各州不同）
• 投资房、第二套房、出租房通常不符合

宅地豁免不保护：房贷、property tax liens、联邦 tax liens、mechanics liens、HOA liens。

各州差异：豁免金额、申请程序、截止日、债权人保护范围完全不同——须查本州法律。德州、佛州以豁免额高、债权人保护强著称；加州 tax exemption 较低。

三大常见错误：

• ❌ 未申请——符合资格却未提交，多交房产税
• ❌ 购房/迁居后未更新——外州迁入须在新州重新申请
• ❌ 对投资房申请——可能无效或构成虚假陈述

宅地豁免费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。