房地产债务基金指南

你出 $50K–$250K，GP 把资金贷给 bridge、fix-and-flip、construction 项目。你拿 fixed return（目标 8%–12%），不承担开发运营——但承担 borrower default 风险。

vs 股权投资：debt 优先受偿但 upside capped；equity 有 appreciation 但排后。Historical default rate 1%–5%（视 fund 策略），downturn 可能飙升。

LP/GP split：GP 找 deal、underwrite、催收；LP 出钱。Minimum $50K–$250K。Management fee 1%–2% AUM + incentive 20% above 8% hurdle。

Closed-end：资金锁定 3–5 年，redemption gates 可能暂停退出。Open-end 允许赎回但有 notice period。读 PPM 的 liquidity terms。

First lien bridge：65%–75% LTV，12–24 个月，收购/过渡。Fix-and-flip：70%–80% LTC，短 term 高 rate。Construction：65%–75% LTC，draws 按进度，风险最高。

Mezz：subordinate 于 senior，填补 equity gap——downturn 时 first wiped。Fund 若 60%+ mezz，风险 profile 显著更高。

Borrower default → foreclosure → REO 持有 → 处置。Recovery rate 视 LTV 和 market——65% LTV senior 可能 recovery 80%–90%；mezz 可能 0%。

集中度：60% 资产在同一 MSA = 地域风险。Floating rate 贷款：加息 → borrower stress → default 上升。Redemption gates = 你的退出可能被 freeze。

必问：1) 历史 default/workout rate？2) 平均 LTV 和 loss severity？3) 地理/借款人集中度？4) 审计 NAV 方法？5) Redemption terms 和 gates 历史？

读 PPM 的 risk factors、fee waterfall、loan underwriting standards。Min investment $50K–$250K——确保与自身 liquidity 匹配。Closed-end 可能 lock 3–5 年。

房地产债务基金费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。