军人与退伍军人购房完全指南：VA 贷款、PCS、特殊项目与投资保护

VA 福利要点（2026 常见参数，以 VA/lender 为准）：

• 🏠 0% down：无 PMI——比 conventional 3% down 省 upfront cost
• 💵 Funding Fee：首次 2.15%，再次 3.3%——可 roll into loan；10%+ disability rating 豁免
• 📋 COE：eBenefits 或 lender 代申请——证明 entitlement
• 🔍 MPR：VA appraisal 要求安全/卫生/结构——peeling paint、roof 问题可能 require repair

PCS 购房决策树：

• ⏱️ 派驻 <2 年：倾向 rent——避免 short-term sale loss
• 🏠 派驻 3+ 年：buy + plan rent at next PCS（VA occupancy 允许 military orders exception）
• 💰 BAH：$2,200 BAH 通常 full count toward DTI——confirm with VA-approved lender
• 📦 DITY/PPM：self-move 可获 95–100% government rate reimbursement

VA 扩展产品：

• 🔨 VA Renovation：买 fixer-upper 含 repair cost——须 VA-approved contractor
• ⚡ VA EEM：追加 energy efficiency upgrade 成本
• 📉 IRRRL：现有 VA loan streamline refi——通常 no appraisal、lower fees
• 🏛️ 州福利：property tax exemption、down payment assistance——各州不同

基地周边 pros/cons：

• ✅ Pros：stable military tenant pool；BAH sets rent floor
• ⚠️ BRAC risk：base closure/realignment 冲击就业和房价——查 DoD BRAC list
• ✈️ AICUZ：机场噪音区——可能影响 resale 和 insurance
• 📚 学区：on-base vs off-base school quality varies widely

SCRA 关键保护（须主动申请 + 服役证明）：

• 📉 6% rate cap：服役前贷款，服役期间可降至 6%
• 🏠 Foreclosure protection：court order required during/after service (specific timelines apply)
• 📋 Lease termination：PCS 或 deployment 可提前终止租约——written notice + orders copy

部署期间：POA 授权配偶处理；property manager 管出租；防冻/剪草/邮件 forwarding。

军人与退伍军人购房费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。