Guía para compradores primerizos: de la preparación al cierre

Los prestamistas no juzgan tu gusto por la cocina — miden si puedes pagar el préstamo. Crédito limpio, ingresos estables y activos documentados son lo principal.

Si eres elegible para VA, compáralo primero. Si el crédito o el down payment son ajustados, FHA suele entrar en la ecuación. Buen crédito y enganche → conventional puede ganar en costo total.

No visites casas de $600k con pre-approval de $400k. La carta marca tu techo real.

首次购房从「决定要买」到「拿到钥匙」，通常需要 4–5 个月（因人而异）。以下为 Week-by-Week 参考时间线——Many steps 可并行，但顺序建议：先财务 → 再 Pre-approval → 再看房 → 再出价。

Week 1–2：决定与信用基础

• 明确预算区间和 Must-have 清单（学区、通勤、户型）
• 在 AnnualCreditReport.com 免费查三大局信用报告
• 纠正信用错误；降低信用卡使用率；勿开新账户
• 初步了解 FHA / Conventional / VA / USDA 哪种可能适合

Week 3–4：财务建模与 Lender 接触

• 自算 DTI 和可承受 PITI（含 tax/insurance/MI 估算）
• 设定存款目标 = 首付 + Closing Costs（2–5%）+ 3–6 个月 reserves
• 联系 2–3 家 Lender 或 HUD Housing Counselor 了解 DPA
• 开始收集 Pre-approval 文件

Week 5–6：Pre-approval 与选 Agent

• 完成 Pre-approval（Hard Pull）；拿到书面 Letter
• Interview 2–3 位 Buyer Agent；签 Buyer Representation Agreement
• 明确佣金结构（2024 年后部分市场 buyer-side comp 有变化）

Week 7–10：看房与决策

• MLS + Zillow/Redfin 筛选；每周末看 3–5 套
• 用 Must-have / Nice-to-have 清单打分，避免情绪化
• 对目标社区做 CMA 调研（ comparable sales、HOA、税区）

Week 11–12：出价与合同

• 根据 CMA 确定出价策略（价格、Earnest Money、Contingencies、Closing Date）
• 附 Pre-approval Letter；可能经历 Counter Offer
• Offer accepted → 合同生效；Earnest Money 存入 Escrow

Week 13–14：验房 Due Diligence

• 7–14 天 Inspection Period 内预约 Home Inspection（$300–500+）
• 可选：Sewer Scope、Radon、Termite
• 根据报告谈判 Repair Request 或 Credit；或 Walk Away

Week 15–17：贷款 Processing + Underwriting

• Lender 下单 Appraisal、Title Search
• 提交补充文件；回复 Conditions（48 小时内）
• Rate Lock（Offer accept 后尽早，留 buffer）
• Appraisal 若低于合同价 → 谈判 Appraisal Gap

Week 18–19：Clear to Close

• 所有 Underwriting Conditions cleared
• 购买 Homeowners Insurance，获取 binder
• 收到 Closing Disclosure；3 日审阅期对比 LE

Week 20：Closing + 拿钥匙

• Final Walkthrough（签字前 24–48 小时）
• Closing Signing：带 ID、Wire/Certified Check
• Wire 前电话核实账户；Funding → Recording → Keys

加速提示：从 Offer accept 到 Closing 可压缩至 30 天（文件齐全、无 repair 谈判、Appraisal 顺利）。Cash buyer 可 2–3 周。FHA/VA 或复杂 Title 可能 45–60 天。

Enamórate primero de estructura y ubicación; pintura y accesorios son baratos de cambiar.

Las contingencies son salidas si algo grave falla — no las des a la ligera.

合同签订后，通常有 7–14 天的 Inspection Period。你雇持证验房师（Home Inspector）对房屋进行全面检查。

检查项清单

• 结构（Structure）：地基、墙体、梁柱、裂缝、沉降
• 屋顶（Roof）：瓦片/防水层、天窗、预计剩余寿命
• 管道（Plumbing）：水管、排水、热水器、漏水迹象
• 电气（Electrical）：配电盘、线路、插座、接地、GFCI
• HVAC：暖气、空调、通风、过滤器
• 外装与内装：门窗、保温、通风、甲板/围栏
• 水损与霉菌：渗漏、潮湿、visible mold
• 可选专项：Radon、Termite/WDO、Sewer Scope、Mold test（另付费，$150–500/项）

验房后你可以

• 要求 Seller 维修（Request Repairs）
• 要求 Closing Credit（你自行维修）
• 协商降价
• 若问题严重，在 Contingency 期内 Walk Away，拿回 Earnest Money

何时该 Walk Away

• Major 结构/地基问题，维修成本远超预算且 Seller 不让步
• 严重霉菌、石棉、铅漆（老房）等健康隐患
• 电气或管道系统需全面更换
• Sewer Scope 发现主下水道破裂/树根侵入（维修可能 $5,000+）
• Seller 隐瞒已知缺陷且拒绝 disclosure

验房费通常 $300–500，由买方支付。这是最值得的投资之一。

Closing（又称 Settlement）是最后一步：签文件、付清款项、产权登记、拿钥匙。通常在 Title Company 或 Escrow 公司进行。

Closing Costs 分项估算（$300,000 房价示例）

以下为示意性估算，实际因地区、贷款类型和 Lender 而异。Closing Costs 通常为房价的 2–5%。

Loan Estimate（申请时）和 Closing Disclosure（Closing 前 3 个工作日）会列出实际数字——务必逐项核对。

Closing 当天需带

• 政府签发的 Photo ID（驾照或护照）
• Certified Check 或 Wire Transfer 支付 Closing Costs 和 Down Payment 余额
• Homeowners Insurance proof（binder 或 policy）
• 若有 Power of Attorney，需提前与 Lender 和 Title 确认

Last-minute 常见问题

• CD 费用与 LE 差异大：利用 3 日审阅期要求 Lender 解释；部分费用有 Tolerance 上限
• Wire Fraud：收到「账户变更」邮件？不要按邮件操作——用已知号码主动致电 Title/Escrow 核实
• Final Walkthrough 发现问题：Seller 未搬出、维修未完成——可延迟 Closing
• Funding 延迟：Dry Closing 州可能签字后 1–3 天才拿钥匙
• 文件拼写错误：名字、金额错误需当场修正，否则影响 Recording

首付援助（Down Payment Assistance, DPA）可显著降低首购门槛。项目来源分三层：

联邦层面

• FHA：本身低首付（3.5%），可与 DPA 叠加（视 Lender 和 DPA program 规则）
• VA / USDA：零首付选项，无需额外 DPA 但仍可能有 Closing Cost 援助
• HUD Housing Counselors：HUD 认证的购房顾问（免费或低价）可帮你匹配 DPA——查 HUD Find a Counselor

州级项目概览

各州 Housing Finance Agency（HFA）通常提供：

• Forgivable Loan / Grant：住满一定年限（如 5–10 年）可免还
• Deferred Payment Loan：零利息，卖房或 refinance 时偿还
• Matched Savings（IDA）：你存 $1，项目匹配 $1–$4
• MCC（Mortgage Credit Certificate）：联邦税收 credit，降低有效月供

具体项目名称、金额和资格因州而异——不可一概而论。例如加州有 CalHFA、德州有 TSAHC、纽约有 SONYMA 等。

如何查找当地项目

1. 搜索「[你的州] down payment assistance program」或访问州 HFA 官网
2. 联系 HUD 认证 Housing Counselor（hud.gov/findacounselor）
3. 问 Loan Officer 是否与 local DPA 有 partnership
4. 查 Down Payment Resource 等工具（部分免费）
5. 问雇主是否有 Homebuyer Assistance benefit

DPA 通常要求：First-time homebuyer（通常定义为 3 年内未拥有主要住宅）、自住、收入 ≤ 地区 AMI 一定比例、完成 Homebuyer Education Course（HUD 8 小时课程或等效）。

常见 DPA 类型详解

申请流程（通用步骤）

1. 确认 first-time buyer 定义（3 年 rule 最常见）
2. 查 income limit（通常 ≤ 80–115% AMI，因项目而异）
3. 完成 HUD 或 HFA 要求的 Homebuyer Education Course
4. 从 HFA 官网获取 approved lender 名单
5. 通过 approved lender 提交 DPA 申请（与贷款申请并行）
6. Closing 时 DPA 以 second lien 或 grant 形式 disburse

⚠️ DPA 不可 guaranteed——资金池有限，先到先得。尽早联系 Housing Counselor。

非美国公民可以在美国购买房产——美国法律不要求公民或绿卡。无 SSN 者可用 ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）报税和部分金融交易。

ITIN 可以买房

• 向 IRS 申请 ITIN（Form W-7），用于无 SSN 但需要美国 tax ID 的情况
• 部分 Lender 和 Credit Union 接受 ITIN 申请贷款——但选择远少于 SSN borrower
• 通常要求更高首付（常见 20–30%+）、更高利率、更严格文件审核

可用贷款类型

• ITIN Loan Programs：部分 Community Bank、Credit Union 和 Non-QM Lender 提供，首付通常 20%+
• Foreign National Loan：针对无美国收入/信用者，首付 30–40%+，利率较高
• Conventional / FHA with ITIN：部分 Lender 接受，但非所有——需逐一询问
• 现金购买：无贷款审批，流程最简单，但需 AML/KYC 资金来源证明

额外要求

• 2+ 年稳定就业和收入证明（pay stubs、tax returns with ITIN）
• 美国银行账户和 down payment 来源 documentation
• Valid passport 和 visa status documentation（视 Lender 政策）
• 建议咨询熟悉 ITIN/Foreign National 的 Loan Officer 和税务顾问
• 将来出售时，外国卖家可能涉及 FIRPTA 15% 预扣——需提前规划

按身份分类的贷款路径

ITIN 申请步骤

1. 向 IRS 提交 Form W-7 申请 ITIN（需 valid reason，如报税）
2. 建立 US bank account；积累 down payment 来源 documentation
3. 寻找 ITIN-friendly Lender 或 Broker（Non-QM 经验）
4. 准备 2 年 tax returns（ITIN）、pay stubs、12–24 个月 bank statements
5. 若无 US credit：询问 alternative credit（rent/utility 按时付款记录）

买房涉及大量文件。按阶段提前准备，可避免 Closing 前手忙脚乱：

Pre-approval 阶段

• 政府 Photo ID
• 最近 30 天 pay stubs
• 最近 2 年 W-2
• 最近 2 年 federal tax returns（1040）
• 最近 2–3 个月 bank/investment statements（所有 pages）
• 若有：gift letter + donor bank statement（gift funds）
• 自雇者：business tax returns、YTD P&L、1099

贷款申请 / Underwriting 阶段

• 补充 pay stubs 和 bank statements（updated）
• Employment verification（VOE）
• Explanation letters（credit inquiries、large deposits、gap in employment）
• Divorce decree / child support orders（如适用）
• Rental history verification（如无 prior mortgage）
• HOA questionnaire（Lender 向 HOA 发）

Closing 阶段

• Closing Disclosure（CD）— 签字
• Promissory Note、Deed of Trust / Mortgage
• Homeowners Insurance binder
• Final Walkthrough confirmation
• Wire transfer confirmation 或 Certified Check
• 政府 ID

建议使用文件夹或云盘按类别归档，Large deposit 提前准备 source documentation。

Congratulations——但 Closing 不是终点。以下是购后 30 天内的关键事项：

搬家清单

• 换锁或 rekey（安全优先）
• 设置/转移 utilities：电、气、水、网、垃圾
• 更新 USPS 邮件转发（Change of Address）
• 更新驾照地址、 voter registration
• 通知雇主、银行、保险公司新地址
• 确认 HOA 联系信息和 community rules

保险设置

• Homeowners Insurance：Closing 前需生效（Lender 要求）；Closing 后 review coverage limits 和 deductible
• Flood Insurance：如在 FEMA Special Flood Hazard Area，Lender 通常强制要求——标准 Homeowners 不 cover flood
• Earthquake Insurance：非强制，但在 CA 等地震带建议考虑
• Home Warranty：可选，覆盖 major systems/appliances 维修（与 Homeowners Insurance 不同）
• Life / Disability Insurance：如有家属依赖你的收入还房贷，建议评估

物业税（Property Tax）理解

• Property Tax 由 County 征收，rate 因州和县而异（通常约为 assessed value 的 0.5–2%+）
• 多数 Lender 通过 Escrow 账户每月代收 property tax 和 insurance，统一支付
• Escrow Analysis 每年进行一次——tax 上涨可能导致 monthly payment 调整
• Homestead Exemption：部分州为首购或自住提供 property tax 减免——查当地 County Assessor
• Appeal：若 assessed value 明显高于 market value，可在规定期限内 appeal

长期维护预算

建议每年预留房屋价值的 1–2% 用于维护和维修（roof、HVAC、plumbing 等）。首年建立 home inventory（拍照存档）以备 insurance claim。