过桥贷款指南：类型、条款、成本与风险

场景：你 $500K 现房有 $200K equity，看中 $600K 新房需 $150K down。Seller 不接受 sale contingency → bridge loan 借 $150K（以现房抵押），先 close 新房，再卖现房还 bridge。

两种类型：

• Simultaneous Closing：现房已有 contract、closing date 已定——lender 风险低，rate 可能 Prime + 1%
• Open Bridge：现房尚无 buyer——rate 可能 Prime + 2–3%，approval 更难

过渡期你同时扛两笔月供——bridge interest + 新房 PITI + 现房 PITI（若未 paid off）。预算 6–12 个月 double payment capacity。

典型条款（2025 市场）：

• Term：6–12 个月（部分 12–24）
• Rate：Prime + 1%–2%（Open bridge 更高）
• Origination：1%–2% of loan amount
• Combined LTV：两处物业总 debt / 总 value ≤ 80%

Cost 示例：$150K bridge，9 个月，Prime+1.5%（≈9.5%）+ 1.5 pts → interest ~$10.7K + origination $2.25K ≈ $13K total。

资格：Credit 680+、departing property equity 25%+、debt service capacity on both properties、new home pre-approval。Closing costs 含两处 property 的 appraisal + title。

到期未售出的选项：

1. Extension：与 lender 协商 3–6 个月 extension（可能 0.5–1 pt fee）
2. Refi bridge to long-term：若 qualify，将 bridge 转为 HELOC 或 second mortgage
3. Price reduction：降价加速 departing property 销售
4. Default risk：无法偿还 → foreclosure on departing property

更低风险替代：HELOC on departing property（rate 可能 Prime + 0.5%）；Sale contingency in offer（seller market 中竞争力弱）；Cash savings for down payment。

Bridge 适合：Seller's market 需 non-contingent offer、equity 充足、可扛 6 个月 double PITI、departing property 有 realistic sale timeline。

过桥贷款费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。