移民身份与房地产指南（超越外国买家）

H-1B、L-1、O-1、E-2、TN 等工签持有人可以购买美国房产——无法律禁止。房贷资格取决于 lender 对签证有效期和就业稳定性的评估。

常见工签路径：

• 🇺🇸 H-1B：多数 conventional 接受；需 I-797、雇主信、工资单；部分要求签证剩余 ≥2 年
• 🏢 L-1：跨国公司调派，文件类似 H-1B
• 💼 E-2：条约投资者，自雇收入需额外文件
• 🇨🇦🇲🇽 TN：加墨公民，多数 lender 接受

💡 选择对 non-citizen/工签有经验的 lender，提前准备 visa + employment package。

房贷：绿卡（永久居民）通常与公民同等待遇——FHA、Conventional、VA（若符合）均可，无额外限制。

FIRPTA 关键点：

• 居民期间售房 → 不适用 FIRPTA 预扣
• 若日后成为非居民（放弃绿卡、长期离境）再售房 → 买方须预扣 15%（或条约降低）
• 非居民售房不可享 §121 自住房 $250K/$500K 排除

💡 计划长期留美 → 与公民无异；若未来可能离境 → 售前 consult cross-border CPA 规划 FIRPTA 和 8288-B。

ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）：无 SSN 者用 ITIN 报税。部分 lender 提供 ITIN 房贷。

特点：

• 首付通常 15–25%（高于常规 3–5%）
• 利率可能较高
• 贷款机构有限——非所有银行/信用社提供
• 需 ITIN、收入证明、税表（通常 2 年）

适合无 SSN 但有稳定收入者。建议咨询专门服务 ITIN 的 lender 或 HUD 认证 housing counselor。

DACA（Deferred Action for Childhood Arrivals）：暂缓递解，可合法工作。

FHA：自 2021 年起，DACA 受益人可申请 FHA——此前被排除。若 loan officer 拒绝，可能不了解最新 HUD 政策。

Conventional：Fannie/Freddie 有 DACA 指引；须逐家 lender 确认。

州计划：加州、纽约等有 DACA 专项首付援助——查州 housing agency。

⚠️ DACA 政策可能变化——loan 审批会评估身份稳定性；建议找熟悉 DACA 的 loan officer。

Resident vs Non-Resident Alien：

• 居民（绿卡或实质居住测试）→ 全球收入征税；自住房或可享 §121 $250K/$500K 排除
• 非居民 → 仅 US-source income；售房无 §121 排除

FIRPTA：非居民售 US 房产 → 买方预扣 15%（条约可能降低）。预扣 ≠ 最终税——可申报退税。

外国税收抵免：母国已纳税可能申请 Foreign Tax Credit 避免双重征税。

FBAR / FATCA：海外金融账户超阈值须申报 Form 8938/FinCEN 114——与房产无直接关系但影响整体合规。

移民身份与房地产（超越外国买家）费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。