房地产尽职调查清单完全指南

物理 DD 就像买前全面体检——$400–$800 的 inspection 可能帮你避免 $10K–$50K 的 hidden repair。

住宅清单：General home inspection、Roof（剩余寿命）、HVAC、Foundation/结构、Pest、Radon（部分州必测）、Mold、Lead（1978 年前）、Sewer scope（老房）、Pool。

商业：Property Condition Assessment（PCA）、结构、MEP、电梯、消防、ADA——按物业类型（办公/零售/工业/多户）侧重不同。

找谁：持证 Home Inspector、结构工程师（红旗时）、屋顶专家、环境顾问（Phase I）、测量师。

💡 所有发现书面记录，在 inspection contingency 内提出 repair credit 或 walk。

Title Search确认：谁真正拥有、有无未还 liens（tax、HOA、mechanic's）、easements（邻居过路权）、encroachments（围栏越界）、CC&Rs（ HOA 规则）。

收到 Preliminary Title Report 后重点看 Schedule B 例外——每一项都可能影响你打算的改造或使用。

• 📜 Title Insurance：Owner's policy 保护未知产权缺陷；lender 要 Lender's policy
• 📐 Survey：确认边界和建筑位置；商业常用 ALTA/NSPS 标准

⚠️ 未解决的 lien 会 block closing——要求 seller 在交割前清除或用 escrow holdback。

财务 DD（商业）：别信 seller 的 Excel——rent roll 逐条对租约：租户、租金、到期日、CAM。核对 T-12（过去 12 个月）实际 operating statement、utility bills、CAM reconciliation、capex reserve。

法律 DD：

• 🏛️ Zoning：当前 use 是否 permitted；改造计划是否需 variance
• ⚖️ Litigation：未决诉讼、code violations
• 🌿 Phase I ESA：识别 REC（如曾加油站）——发现后常需 Phase II 土壤采样（$5K–$50K+）
• 🌍 FIRPTA：外国 seller 可能预扣 15% 成交价

⚠️ Phase I 发现重大污染且无 remediation 方案——红旗，考虑 walk。

保险 DD：现有保单、claims history、loss runs——FEMA 洪灾区、CA 野火区可能买不到 affordable coverage，直接影响贷款和持有成本。

市场 DD：近期 comps、vacancy rate、absorption、supply pipeline——避免在 market peak 按 pro forma 溢价买。

租户 DD（商业）：

• 逐份审 lease：租金 escalations、renewal options、termination clauses
• Estoppel：租户书面确认租金、押金、无争议
• ⚠️ 单一 tenant 占 NOI 40%+ 且租约 2 年内到期 = 高 rollover 风险

政府 DD：permits、CO（占用证）、property tax assessment、special assessments。

典型时间线：

• 🏠 住宅：7–30 天 inspection + title review
• 🏢 商业：30–60 天（复杂项目更长）——环境、PCA、rent roll 审计并行

应雇专家：Inspector、Real estate attorney、Engineer、Surveyor、Environmental consultant、CPA（商业财务审）。

该 walk 的红旗：

• 无法解决的 title defect 或 clouded ownership
• Phase I/II 重大污染且无可行 remediation
• 结构修复成本 > 物业价值增量
• Zoning 禁止 intended use
• 无法获得可持续保险
• Major tenant 即将离开且无 replacement market

💡 用日历追踪每个 contingency deadline——过期 = 失去谈判筹码。

房地产尽职调查清单费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。